怎样贷款买房更合理?全款买房好还是贷款买房好?

         一、我们为什么要贷款买房?

         买房,除了自己准备一些钱,找银行贷款也是一个非常重要的手段。
 
         当然,我知道很多同学,都对贷款有一份天然的恐惧,总觉得未来十几年甚至几十年,都要被绑在这份负债上,压力很大。
 
         而且,有些朋友可能还会认为,房贷需要缴纳巨额的贷款利息,还不如在一开始就全款买房或者是尽量少贷款,需要负的利息会更少,感觉更合算。
 
         就例如去年我有个朋友,看中了一套200万的房子,虽然他有实力全款买,不过我依然和他说,贷款更合算,能贷多少贷多少,能贷多久贷多久。
  
          为什么要贷款买房

         他一算,要是贷款140万,贷款30年,简单算一算,光利息就要还给银行127万多。他感叹:光是交给银行的这些利息,都已经可以再买一套房子了。兄弟你是想联合银行来坑我吗?
 
         但实际上,并不是这样算的。
 
         我就跟他解释道:这些利息,是在未来才会真正进行支出,而不是现在。此外假如你贷款买房,省下来的这些现金,都是可以用来做长期投资的。
 

         二、全款买房好还是贷款买房好?

         从19年的10月开始,我国的房贷政策出现变化,这一点我们后面将会进行讲解。
 
         我们这里先以过去,基准利率+浮动比例的模式来举例讨论。
 
         在之前很长一段时间里,我国的5年期以上的房贷基准利率是4.9%。而各家银行可以在这一标准上,按照市场的实际情况,进行上浮或者下降,这些年的实际贷款年利率,基本都在5-6%之间。
 
         还是用我上面那个朋友做例子,假如他选择贷款买房而不是全款,那他就可以有140万的现金可以拿去做投资。
 
         全款买房好还是贷款买房好

         而在上一节课介绍机会成本的部分也说了,现在创新型存款的长期收益率在5%左右,而某些基金的长期年化收益率在10%左右。
 
         如果他把这140万去用于投资,那么想要让自己的长期年化收益率超过房贷利率,其实并不是一件困难的事情。
 
         给同学们介绍一个小知识——年龄法则。它说的是人年纪越大,风险承受能力越弱,用100减去你的年龄,得出的数字就是你的可投资资产,能投入高风险投资的比例。
 
         我这朋友今年30岁,那么他可以用于高风险投资的比例就是70%。我们简单假设他把这70%全部都用来买某些基金组合了,另外30%的资金用来投资低风险的创新型存款。
 
         那么他的长期年化收益率就可以近似为:
 
         70%*10%+30%*5%=8.5%
 
         可以看到,其实很轻松就可以超过房贷的利率。假如每年的房贷利率是6%的话,每年还可以有2.5个点左右的投资收益。
 
         此外,更重要的是,房贷,通常会长达30年。而我上面举例的基金组合和创新型存款,都是新手稍微学一下金融理财知识就能掌握的理财产品。未来随着你投资能力的不断成长,每年能够创造的收益,只会更高~